住宅ローン控除ってどんな制度？

住宅ローンの基礎知識

まずは、住宅ローン控除の説明の前に、住宅ローンについての基礎知識を解説してから、進めたいと思います。

住宅ローンの決め方は人それぞれですが、「金利が低いこと」を基準に選定をする方は少なくありません。確かに金利が低いと毎月の返済額が少なくなり、返済総額にも大きな差が出てきます。しかし、金利の低さだけに注目していては本当に自分たちのライフプランに合った住宅ローンを見つけることはできません。

例えば優遇制度で金利が低かったけれど5年後にはその優遇制度が適用されなくなり返済金額が大幅に増えてしまう、なんてこともありますし、景気の動向によって金利が変動するタイプは始めは比較的金利が低くてもその後上昇するリスクが出てきます。

目先の金利だけにとらわれるのではなく借入後の金利はどのように変化していくのか、返済総額はいくらになるのか、繰り上げ返済の手数料やシステムに至るまで、住宅ローン全体を把握してから決定するようにしましょう。こちらの章では基礎知識として住宅ローンの金利タイプについてご紹介しています。

全期間固定金利型

返済期間中の金利が変わらないタイプの住宅ローンです。金利が上下しても安心していられる一方で、他のタイプの住宅ローンに比べると金利はやや高めに設定されているという不利点もあります。

変動金利型

経済や景気の動向によって金利が変わるタイプの住宅ローンです。比較的金利も低く、5年に1度返済金額を見直します。金利が下がれば返済金額も減りますが、金利が大幅に上昇する危険性もあります。

固定期間選択型

2年・5年・10年など、決められた期間中は金利が一定で、期間終了時に見直します。固定期間が短いと金利は低く、固定期間が長いと高く設定されます。金利が大幅に上昇する危険性もあります。

上限金利設定

変動金利型と固定期間選択型の中間で、金利の上限が決められているタイプの住宅ローンです。金利が大幅に上昇する危険性はありませんが、変動金利型の住宅ローンに比べると金利はやや高めに設定されているという不利点もあります。

また、民間の金融機関の住宅ローンは申し込みをした日ではなく融資を実行した日の金利が適用されるということも覚えておかなければなりません。例えば申し込んだ月が1月で融資を実行する月が5月であれば、金利が変わり、当初計算した返済額が違ってくる可能性があります。

フラット35ってなに？

近年「フラット35」という、全期間固定金利型の住宅ローンが主流になっています。返済期間が最長35年間で、保証料・繰上返済手数料がかからないというのが特徴です。また「フラット50」という商品も存在し、親子2代に渡るローン返済を考慮したものになります。どちらの商品も建築予算の90％までの融資が可能です。

着工金や中間金にローンを利用したいとき

住宅ローンは原則、建物を完成させて登記を行ってからでないと融資は開始できません。着工金や中間金にローンを利用したい場合には、「つなぎ融資」といって、住宅ローンを正式に融資実行してもらうまでの間つなぎで借入れするものを利用することになります。つなぎ融資を借入れしている間は金利のみを支払い、建物引渡し時に実行される住宅ローンで精算するという流れになります。

ただし、つなぎ融資はどの金融機関でも取り扱っているわけではないということを覚えておかなければなりません。その代わりに住宅ローンを分割で融資してくれるという場合もありますので、必ず事前に確認するようにしましょう。

また、フラット35でもつなぎ融資が利用できるものがあります。例えば楽天銀行のつなぎローンは、土地取得費用、着工金、中間金の最大三回の分割利用が可能です。

つなぎ融資の金利は一般的な住宅ローンの金利よりかなり高めに設定されており、平均的に見て3％程度の場合が最も多いようです。例えば、1000万円のつなぎ融資を3％で半年間借入れした場合の利息は約15万円となります。これに事務手数料や契約書の印紙代などがかかりますので、諸費用の一部として計画しておきましょう。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用している場合に、年末の住宅ローン残高に控除率をかけた金額を所得税から控除できるという制度です。これを受けるには以下の要件が必要になります。

物件の取得日から6ヶ月以内に居住していること
床面積が50平方メートル以上で、その家屋の1/2以上が居住用であること
築20年（耐火住宅は25年）以内であること（平成17年4月1日以降に取得した既存住宅が、地震に対する安全性に係る基準に適合する場合には、築年数の制限はない）

つまり、これから自分たちで暮らす新築の一戸建てを建てようとしている人は、床面積が50平方メートル以下でない限り、この控除を受けることができるということになります。中古住宅を購入してリフォームしようとしている人は、物件が築20年以内かどうかによりこの控除が受けられるかどうかが変わってきますので、注意しましょう。

住宅ローン控除の最大控除額は400万円にまで増額されました。景気が良いときには優遇処置は縮小され、景気が悪化してくると優遇処置が拡大される傾向にあります。また長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ300万円、500万円（平成31年6月まで）に設定されています。

しかし、今後景気の動向だけで優遇処置が変化していくとは限りません。現在日本は1200兆円を超える赤字を抱えており、拡大は考えにくくなっています。これから住宅の購入を考えている人は、住宅ローン控除がどのように変化していくのか、経済の動向に注目する必要があります。